城镇移民建房的特点及法律适用问题思考

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标题：城镇移民建房的特点及法律适用问题思考

　　近年来，库区法院尤其是基层法院审理的涉及三峡移民建房纠纷案件，发现在城镇移民建房过程中，由房地产开发引发的移民建房纠纷具有其自身的特点，在法律适用上面临许多具体的问题和障碍，笔者就此作一浅析，以期与同行共勉。
　　一、库区城镇移民建房的主要现状
　　从近年来人民法院审理的移民建房纠纷看，库区城镇居民的移民建房主要有两部分：一部分是单位职工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他们在移民迁建中都存在着各自不同的情况。
　　在移民迁建中，作为各机关、企事业单位的职工移民　……（快文网http://www.fanwy.cn省略410字，正式会员可完整阅读）……　

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居民，居民取得相应的房屋所有权和土地使用权，安置剩余的房屋归开发商所有。这种建房方式一般称为“大联建”。这种情况实际是土地使用权人（主要是负责管理划拨给居民的街道居委会）提供土地，房地产开发商提供资金和技术，以街道居委会（土地使用权人）名义进行开发，这正是我国实践中的合作建房形态之一。二是“小联建”的建房模式，即由街道居民联户自建。一般是由十几户居民联合起来，政府将居民所有的土地直接划拨给居民，由这部分居民共同出资修建房屋进行安置并对安置剩余的房屋的利益按投资比例分配；或是将该块土地交由开发商开发修建，由开发商自行投入资金和技术建房，房屋建成后，移民根据原有土地及房屋面积与开发商进行归补结算取得房屋的所有权，除安置原有移民外的其余房屋归开发商所有。这种建房方式称为“小联建”，实质上同于“大联建”的合作建房性质，只是合作的一方为自然人（即拥有土地使用权的居民）。
　　在移民安置中，无论是“大联建”还是“小联建”的建房模式，要么是“以地换房”，要么是“以房换房”。“以地换房”，就是按居民在旧城原淹没土地面积以一定比例（一般是1：1.3）换取住房面积，超出部分实行互补差价，该居民在旧城淹没时取得的房屋补偿款归居民所有。“以房换房”，则是按居民在旧城原淹没房屋面积换取新县城的住房面积，超出部分实行互补差价，该居民在旧城淹没时取得的房屋补偿款归开发商所有。
　　二、库区城镇移民建房呈现的主要特点
　　1、建房主体多元化。参与移民建房的主体除房地产开发企业外，还有其他企业或经济组织，甚至自然人。拥有划拨土地使用权的国家机关、事业单位也参与其中。另外，街道居民委员会作为开发主体更是城镇移民搬迁中的一大特色。
　　2、纠纷性质不易确定。目前库区城镇移民建房多以合作建房模式进行，故移民迁建中出现的各种建房纠纷，多是以合资、合作经营房地产、集资建房纠纷或联建纠纷名义出现的。有的名为合作建房，实为非法借贷或劳务合作或纯属土地使 ……（未完，全文共4428字，当前只显示1066字，请阅读下面提示信息。收藏城镇移民建房的特点及法律适用问题思考）

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