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标题：土地增值税清算中的三点建议
　
　
　 一、公共配套设施的成本扣除应注重其实质
　 允许记入“房地产开发成本”应是不能有偿转让的开发小区内非营利性的公共配套设施支出，包括：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。但是实践中公共配套设施的情况复杂，有关部门的操作不规范，产权不明晰，导致税收管理被动，征纳矛盾突出，主要集中在地下车库、人防设施的成本扣除问题上。
　 地下车库明确　……（快文网http://www.fanwy.cn省略400字，正式会员可完整阅读）……　
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有、使用、收益或处分该房产、设施权利。例如对人防工程、地下车库等采取出租形式从中获取租金收入，在这种情形下，公共配套设施的成本扣除问题就存在不确定性。若该公共配套设施在房地产经营企业的固定资产账上无记录，而且又不能提供将产权转移给全体业主的证明，就可断定房地产开发企业已将此项公共配套设施的成本计入了开发产品的成本，应将其提出出来。
　 二、清算期间应具备可操作性和完整性
　 《土地增值税清算管理规程》（苏地税发〔2009〕72号）第十条规定了主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件，而在实际工作中却基本是作为必须清算来处理的。规程本意是要求我们税务部门关注企业的清算情况，自己要有一个甑别过程，如果企业已将所有成本都结算好，就因为未全部销售完毕而不清算显然不可以，但是如果其由于正当原因未进行结算，我们不应操之过急，税收管理员应加强辅导和督促促使其条件成熟，而不是通过强行清算代替日常管理。
　 对预售许可证的年限问题，如果税务部门要求清算，必须要以一个预售项目作为清算项目，这个在实务中存在一定的难度。成本对象的设制和归集往往以一个房地产开发项目为单位，成本费用的分摊都不以预售证为基础，如果项目被分解，清算结果很难保证。而且日后整个项目清算时还要重新清算，对一个预售项目清算的实质仍是预征，目前我们已提高预征率，建议这个预售证还是以整个项目（原确定的清算项目）的最后一张预售证为标准，税务部门加强辅导和督促促使条件成熟进行清算比较科学。
　 三、拆迁补偿相关税收处理的口径应保持一致
　 对于拆迁补偿费的税务处理，在企业所得税、土地增值税和营业税三个计税依据上存在明显不同。营业税认定为以物易物，便是以所建造的房屋成本来换取土地，未作为视同销售，按建造成本来计征营业税；企业所得税上也认定为以物易物，但要视同销售，收入与成本同数登记，不产生利润；土地增值税上的收入与成本同企 ……（未完，全文共1729字，当前只显示1041字，请阅读下面提示信息。收藏土地增值税清算中的三点建议）

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