加强中小城镇房地产企业所得税管理的思考

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标题：加强中小城镇房地产企业所得税管理的思考

加强中小城镇房地产企业所得税管理的思考

　　近年来，随着各地产业结构调整和“城乡一体化”建设的逐步推进，一大批农村剩余劳动力进入县城等中小城镇务工经商，其中有相当一部分人在这些地方安家置业，从而带动了中小城镇房地产开发行业的蓬勃发展。但由于房地产开发企业经营具有特殊性，而税收征管手段相对滞后，中小城镇房地产企业所得税已成为当地税务部门管理的薄弱环节，税收流失现象较为普遍。

　　一、中小城镇房地产开发行业的基本特点

　　中小城镇房地产开发除具有资金投入大、销售周期长、成本费用项目多等房地产行业的共同特性外，其发展趋势还表现出以下特点：

　　(一) 开发主体多元化

　　近几年来县城等中小城镇房地产开发行业呈现出多头开发的趋势，主要有政府组织的旧城改造、城区规划，有开发公司组织的房地产开发，村民委员会组织的房地产开发，企业组织的沿街商品楼开发，个体私营企业开发等等。多元化开发，打破了以往由房地产开发公司开发、单位集资建房的单一开发形式，同时也带来了税收征管中的一系列问题，具体表现为：一是无证经营问题。如村民委员会及个人组织的房地产开发，大都没有办理税务登记。二是超出经营范围。如一些工业企业、商业企业组织的沿街商品楼开发。三是旧城改造过程中，出现的跨地区经营的征收管理问题。如一些承包人将建筑工程转包给本地区以外的承包人等等。

　　（二）资金来源多样化

　　目　……（快文网http://www.fanwy.cn省略1010字，正式会员可完整阅读）……　

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们不是按实际支付额计列相关费用，而是按照实际发生的各项费用，记入开发成本，形成应付而未付的各项费用长期挂帐，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

　　（三）在隐瞒收入上作文章

　　中小城镇房地产开发公司多数帐证不健全或帐项混乱，一些企业采取隐瞒、转移销售收入进行偷税，其主要手段包括：一是将取得的商品房预售款，以工程尚未决算，收入、成本、费用无法确定为由，将已实现的商品房销售款长期挂在“应付帐款”、“其他应付款”和“预收帐款”等往来科目，不结转或延期结转应税销售额，不申报缴纳应交的所得税；二是销售车库、储藏室等附属配套设施不开具发票，隐匿和不申报应税收入；三是将自建房转作经营性资产或用于捐赠、奖励、抵偿债务等不视同销售；四是将完工可售的房地产用作对外投资或分配给股东（或投资人）不作视同销售处理；五是以开发产品（完工可售的房地产）换取其他单位或个人的非货币性资产不视同销售；六是开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、残料等未记入销售收入提取所得税等等。

　　（四）在虚列成本上作文章

　　部分中小城镇房地产开发企业人为扩大成本和费用列支，以达到减少应纳税所得额偷逃税款的目的，其主要手段有：一是不遵循配比原则在完工产品与在产品之间正确归集与分配土地征用及拆迁补偿费、前期设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费以及开发的间接费用、借款费用等，将上述费用全部挤占完工产品成本；二是以工程完工未结算为由，高估建筑安装工程费和配套设施费，将其长期挂在“其他应付款”和“应付帐款”科目，虚增成本；三是通过预提“工程维修金”等形式加大产品开发成本；四是多结转已售产品的销售成本及税金，甚至将预收房款应纳的相关税费作为已完工销售产品的应纳税费一并扣除，减少已售产品销售当期的应纳税所得额；五是超标准列支或扣除工人工资及福利费、业务招待费、宣传和广告费、赞助费等等。

　　（五）在部门配合上作文章

　　由于房地产这一特殊产品具有与其他商品不同性质的特点，决定了房地产行业从项目批地开始到工程竣工、销售、办理产权等各环节，都由政府有关管理部门办理审批手续、实施监管等。而其收入与成本的确定，由于延续时间长，财务账不能如实反映当年情况，还应以有关合同、批文为准。因此，税务机关必须畅通信息渠道，及时获取有关部门的审批资料，才能有效掌握房地产开发企业的真实经营状况，特别是房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。但如果与地税、国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管等相关部门的沟通不到位，信息渠道不畅，不能做到信息共享和资源合理利用，则会直接影响国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。而一些不法开发商正是利用部门间信息不畅，沟通不够、税务机关不能全面掌握其生产经营真状况而故意提供虚假申报偷逃税款。

　　三、加强中小城镇房地产开发行业税收征管的相关建议

　　为从根本上堵塞房地产开发企业所得税流失的漏洞，规范中小城镇房地产开发行业良好的纳税秩序，我们认为应该有针对性地采取以下措施。

　　（一）加强相关部门间协作交流，掌握“信息源”

　　基层国税部门要把对房地产企业的所得税征管列入税收管理的重要议事日程，建立涉税信息传递和协作机制，主动加强与工商、国土、规划、建设、金融和地税等部门的联系，并建立信息传递制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息。在准确掌握房地产企业的第一手信息资料的基础上，强化涉税信息分析比对，一方面通过分析比对，对差异户采取有针对性的实地核查，防止漏征漏管现象的发生；另一方面通过信息交换，有助于国税机关进一步掌握与了解房地产项目开发的经营规律和运行质态，增强税收管理措施的实时性、针对性和有效性，进而加强对纳税申报情况的审核，强化源头管理。

　　（二）加强税收管理员绩效考核，把好“监控关”

　　建立房地产开发企业税源监控制度，根据各种渠道掌握的房地产开发项目情况，按区域划分到各监控小组，指定专人对每个项目、每项工程、每支施工队伍进行动态监控管理，对每一个项目建立档案和税源管理台帐，对所辖房地产开发企业开发项目的投资金额、建设工期、工程造价、预收账款、已售面积和未售面积、竣工清算等情况实施有效监督，随时掌握房地产开发企业的动态。跟踪掌握工程进度、资金流向情况，及时组织税款入库。要求税收管理员必须做到“五清”、“四及时”和“三到位，即责任管理区内房地产开发企业基本情况清、生产经营和资金运行情况清、申报完税欠 ……（未完，全文共4727字，当前只显示2626字，请阅读下面提示信息。收藏加强中小城镇房地产企业所得税管理的思考）

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