基层调研报告：房地产业发展调研与分析
近年来，我县房地产业快速发展，拉动了经济增长，提高了人居质量，提升了县城品位，成为县域经济重要的支柱产业。随着我县经济持续健康增长的良好态势，**独有的人文和生态优势，正在释放出其拉动**经济发展渐趋活跃的巨大潜能。以打造区域性消费中心城市为动力，大力发展房地产业，对于提高我县的城市化率，提升县城城市品位，促进**经济社会跨越发展具有十分重要的意义。根据主要领导的指示，对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、房地产业发展现状
（一）房地产企业运作情况。目前，我县具备房地产开发资质的企业共*家，其中三级企业*家，四级企业*家，暂定级*家，另外*家正在资质申报中。*家房地产开发企业包含了*****等*家外地投资商在**注册的公司。全县房地产从业人员约5000人，开发企业总注册**亿元，年开发能力达到**万平方米。随着我县经济的发展和居民生活水平的提高，开发企业正朝品位高、产业运作规范的方向发展。
（二）房地产开发建设情况。2013年至2016年9月，全县完成开发总投资16.5亿元，新开发商品房面积52.7万平方米，其中商业面积9.65万平方米，住宅面积43.05万平方米。新建或即将建成***等15个规模较大、品味较高、质量较好的商品房小区。我县的开发项目实现了小区化、规模化，建筑质量、户型结构设计、小区及周边配套设施、物业管理、小区环境绿化等一系列衡量楼盘质量的指标都大幅提高。目前，我县新开工或准备开工项目有5个，为****，开发总面积37.6万平方米，住房面积约2 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1143字，正式会员可完整阅读）…… 。目前我县存量商品房仅800多套，在建项目较少，从行业的视觉来看，意味着房地产发展的后劲不足。另外，调查表明，目前我县城镇人均住房面积42平方米，低于全市城镇人均住房面积46平方米的水平。随着工业化、城市化进程的加快，城区人口将急剧增加。根据《**中心城区住房建设规划（2014—2020）》，到2020年县城人口规模按18.66万计算，预测2014年至2020年中心城区住房需求为3.2万套，即平均每年需新增住房5300多套。如按“十三五”规划的2020年我县城镇化率达60%，县城人口达30万计算，县城住房缺口将更大。按照目前的发展速度和规模，远远适应不了未来新型城镇化发展目标需要。
（二）城市规划布局还不完善。城镇总体规划和住房建设规划布局不合理、功能分区不明、新旧城区发展不平衡的问题日显突出，影响了房地产价值的形成。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前瞻性、科学性和严肃性。在开发建设过程中，不少所谓的住宅小区建筑规模小，档次低、环境差。部分区域由于规划滞后、控制不力，导致私人违规建设散乱不堪，严重影响城市形象和长远发展。
（三）楼盘户型比例不尽合理。主要原因是对消费者_分析不够。**是一个农业大县，消费_的主体应该是农民，特别是外出打工多年、已有一定积蓄的农民。近年来**大多数房地产开发商将消费_定位在工薪阶层和高收入高消费阶层,开发建设的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。高层、大户型的商品住宅较价位较高，对一般消费人群压力较大，我县部分城镇和农村居民实际收入增幅赶不上房价的涨幅，房地产市场失去了大部分中、底层收入住房消费_。
（四）房地产业营销宣传不够。**目前城乡居民储蓄超过了170亿元，但为什么只有极少部分储蓄用于了住房消费呢？关键的一点是营销宣传不够，没有运用有效的舆论手段，没有运用有效的大众传媒来改变人们的投资和消费观念，没有刺激起广大居民的投资和消费需求。从政府层面来讲，主要是对我县城镇的生态环境优势、发展方向、规划蓝图场景等宣传不够，没能有效吸引农村居民及周边地区居民到我县城镇安家置业。从开发商层面来讲，目前大多数地产营销手法老套、方式老土、创新不强、技术含量低，尤其是对于小型房地产企业来说，更是以卖出房子作为唯一目标而不择手段。在宣传方式上，往往以发放户型单张、现场宣传等千篇一律的宣传模式为主，不容易打动潜在客户，也不能体现楼盘特色；在宣传范围上，往往围着县城转，忽视了广大农村及周边地区的潜在客户_。
（五）配套设施及物业管理不规范。部分开发商在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积达不到设计要求。部分小区内、外配套设施未完全按规划设计要求实施建设，项目配套设施水平低，配套不完善，环境较差。另外，物业管理水平较低。我县目前房地产开发项目小区有35个，而物业管理企业管理的小区只有15个，尚有20个小区由业主自行管理。全县目前具有资质的物业管理企业有8家，大多数物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，对物业管理认识不到位，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
（六）房地产开发建设环境还不优。虽然近年来严打地下黑开发，像前几年遍地开花搞房产开发的乱象得到了有效遏制，但还有一些无资质的个体开发商钻拆迁户安置建房政策空子，将自建房屋对外销售，牟取暴利；还有一些个体开发商高价收取个人房屋搞拆旧建新，非法套购国家土地进行房地产开发。他们往往采取偷逃国家税收、规避质量监管等手段来降低工程建设成本，建成后的房屋以低于其他商品房30％价格对外销售，严重扰乱了正常的房地产开发市场秩序。此外，房地产企业反映：一些部门性的审批项目过多、手续繁锁、收费不透明、部门多头检查；项目周边环境不好，无理阻工、强买强卖、强揽工程的现象时有发生，严重阻碍了项目的建设。
（七)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的年交易量基本保持在400套左右，住房二级市场相对来说发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
（八）房地产业城乡发展不均衡。近些年来，县城房地产业发展较为迅速，但乡镇发展动力明显不足，新开发楼盘很少。仅有的几个开发项目中，还有个别项目不依法报建，逃避行政监管，导致各类纠纷不断，群众上访不息。特别是近年农村宅基地和房屋确权颁证后，部分农民在城镇购房置业时按第二套房政策缴纳相关税费，挫伤了农民进城购房的积极性。
三、加快我县房地产市场发展的建议
（一）进一步完善城市功能分区。着眼城市的长远发展和可持续发展，科学确定城市的功能定位和目标，合理确定发展规模和布局，尽快完善主要城市开发片区的规划设计，加快推进特色小镇规划设计，力求功能完备、结构合理、调控有度、适度超前。同时，必须注重规划的严肃性，维护规划的权威性，保持规划的连续性。
（二）加大城市形象宣传力度。城市的竞争力取决于自身的优势，但也需要外在的包装宣传，城市形象宣传是城市竞 ……（未完，全文共6173字，当前只显示2972字，请阅读下面提示信息。收藏基层调研报告：房地产业发展调研与分析）
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