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标题:县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议
**县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议

目前,在土地经营权抵押贷款实际操作过程中,仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。如何实现土地经营权科学估值,保证银行信贷管理稳健,需要在工作中解决一些现实问题。
(一)土地经营权估值难。农村土地归集体所有,未进行过有效的流转和买卖,土地价值本身没有得到很好体现。目前土地经营权估值方法有三种,成本法以土地耗费的各项费用,加上一定利润、利息和土地所有权收益来确定流转价格,但部分成本项目很难界定,即使两块土地上述的各项费用相同,但地理位置、自然环境不同,流转土地的价格也会差别较大,制约着成本法的应用;市场法通过参考农村土 ……(快文网http://www.fanwy.cn省略502字,正式会员可完整阅读)…… 
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  • 息有效对接机制也未形成,土地资产的价值还不能得到合理评估,土地价值不能充分显现。据张坊镇老杨村村民张宗斌反映,老杨村承包土地流转存在追地流转现象,就是在土地承包期内,承包方之间为了耕作方便,将同等类型,不同田块的承包土地相互置换,按照同类,同面积,自愿的原则,进行流转,一般只是口头协议,导致土地流转十分混乱。
    (三)土地经营权风险分散难。农村土地承包经营权抵押贷款的发放对象多为农户、经营大户,贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等,但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大,未来收益存在较大不确定性,而目前农产品的保险水平低,难以帮助农户有效抵御各种经营风险,一旦由于灾害出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动,容易造成银行贷款风险。据张坊镇李金香村种粮大户李法民反映,做农业,很多人都把自己的人力成本排除在外,平时说的投入成本基本上是生产资料、农业工具、聘用农业工人、租地等成本。租地成本占他一年营收的65%以上,一旦没有足够的利润做支撑,亏钱是必然的。投入成本太大,一旦出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动,可能就无法支付租地成本。
    对此,基层建议:
    (一)合理确定土地经营权估值。土地经营权抵押贷款普遍接受的估值方法为收益法,即以未来收益折现到贷款发放的当期现值作为土地经营权的价值。针对收益的不确定性,可以参考股票历史波动率,将影响土地经营权收益估计的外部因素通过波动率指标综合化,便于土地经营权价值的确认。
    (二)建立土地经营权抵押贷款运作机制。在发放土地经营权抵押贷款后,银行最为关注的是如果出现不良贷款后,如何实现不良贷款高效、稳妥的处置,化解信贷风险。应紧紧围绕农户、银行、政府三方面,培育“建立一个平台,设立两种保障,培育一种组织,做足宣传动员”的良性运营机制。
    (三)建立土地经营权交易平台。建立规范的土地经营权流转交易平台,形成多层次、多形式、多主体的产权交易市场体系。设定专门的产权交易管理部门,制定统一、公开、透明的交易规则,依托制度规范引导各方参与农村土地经营权交易。认真做好土地经营权确权工作,积极培育农村产权流转和交易中介服务,培养专门的土地经营权估值人才,完善评估制度和流程,通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物,为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。
    (四)出台土地经营权保险制度。农户获得土地经营权抵押贷款后,生产经营的 ……(未完,全文共2168字,当前只显示1305字,请阅读下面提示信息。收藏县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议

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