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标题：县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议
**县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议

目前，在土地经营权抵押贷款实际操作过程中，仍存在着土地经营权价值评估机制不健全、资产变现机制缺位等难点。如何实现土地经营权科学估值，保证银行信贷管理稳健，需要在工作中解决一些现实问题。
（一）土地经营权估值难。农村土地归集体所有，未进行过有效的流转和买卖，土地价值本身没有得到很好体现。目前土地经营权估值方法有三种，成本法以土地耗费的各项费用，加上一定利润、利息和土地所有权收益来确定流转价格，但部分成本项目很难界定，即使两块土地上述的各项费用相同，但地理位置、自然环境不同，流转土地的价格也会差别较大，制约着成本法的应用;市场法通过参考农村土　……（快文网http://www.fanwy.cn省略502字，正式会员可完整阅读）……　
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    • 息有效对接机制也未形成，土地资产的价值还不能得到合理评估，土地价值不能充分显现。据张坊镇老杨村村民张宗斌反映，老杨村承包土地流转存在追地流转现象，就是在土地承包期内，承包方之间为了耕作方便，将同等类型，不同田块的承包土地相互置换，按照同类，同面积，自愿的原则，进行流转，一般只是口头协议，导致土地流转十分混乱。
    （三）土地经营权风险分散难。农村土地承包经营权抵押贷款的发放对象多为农户、经营大户，贷款用途也主要是农产品生产、加工和销售等，但农业生产经营受自然条件和市场波动的影响较大，未来收益存在较大不确定性，而目前农产品的保险水平低，难以帮助农户有效抵御各种经营风险，一旦由于灾害出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动，容易造成银行贷款风险。据张坊镇李金香村种粮大户李法民反映，做农业，很多人都把自己的人力成本排除在外，平时说的投入成本基本上是生产资料、农业工具、聘用农业工人、租地等成本。租地成本占他一年营收的65%以上，一旦没有足够的利润做支撑，亏钱是必然的。投入成本太大，一旦出现农作物欠收或农产品价格出现大幅波动，可能就无法支付租地成本。
    对此，基层建议:
    （一）合理确定土地经营权估值。土地经营权抵押贷款普遍接受的估值方法为收益法，即以未来收益折现到贷款发放的当期现值作为土地经营权的价值。针对收益的不确定性，可以参考股票历史波动率，将影响土地经营权收益估计的外部因素通过波动率指标综合化，便于土地经营权价值的确认。
    （二）建立土地经营权抵押贷款运作机制。在发放土地经营权抵押贷款后，银行最为关注的是如果出现不良贷款后，如何实现不良贷款高效、稳妥的处置，化解信贷风险。应紧紧围绕农户、银行、政府三方面，培育“建立一个平台，设立两种保障，培育一种组织，做足宣传动员”的良性运营机制。
    （三）建立土地经营权交易平台。建立规范的土地经营权流转交易平台，形成多层次、多形式、多主体的产权交易市场体系。设定专门的产权交易管理部门，制定统一、公开、透明的交易规则，依托制度规范引导各方参与农村土地经营权交易。认真做好土地经营权确权工作，积极培育农村产权流转和交易中介服务，培养专门的土地经营权估值人才，完善评估制度和流程，通过竞价、协议转让、拍卖等多种形式处置、变卖抵押物，为开展抵押贷款业务的金融机构提供实现抵押权的场所。
    （四）出台土地经营权保险制度。农户获得土地经营权抵押贷款后，生产经营的 ……（未完，全文共2168字，当前只显示1305字，请阅读下面提示信息。收藏县当前流转土地经营权贷款存在的困难问题及建议）

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