浅析房地产开发企业纳税检查

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标题：浅析房地产开发企业纳税检查

浅析房地产开发企业纳税检查

房地产行业一直以来都是我国财税收入的重要支柱，同时也由于其涉及税种众多、情况复杂成为多年来人们关注的焦点行业。房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异。因此，对房地产开发企业进行税务稽查存在一定难度，而稽查力度的薄弱又加大了房地产开发企业偷逃税的欲望。对税务人员来说，这无疑是个严峻的挑战。国家税务总局为此于2003年特别出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，就收入的确认、项目的扣除和预收款的预征所得税问题进行了明确。根据总局文件的精神，对房地产企业实行查账征收，除了要求企业做到财务管理制度完善、真实确定收入成本费用、严格按照财务制度核算盈亏及提供相关合同外，还必须要求税务机关建全严格的查账征收管理体系和运用有针对性的稽查方法。下面，就房地产开发企业核算及税务稽查工作中需要注意的问题进行一些粗浅的探讨。
一、房地产开发企业的主要流程及涉及的税种
（一）前期准备阶段。
前期的准备工作主要有房地产项目的立项审批和规划审批、进行设计施工、市场规划、土地出让或转让等。此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。开发企业在此阶段需缴纳的税种有取得土地合同印花税、耕地占用税、契税等。
（二）建筑施工阶段。
房地产开发企业安排所属建筑公司或委托其他建筑公司进行项目的建设。该阶段是房地产开发的重要阶段。在此阶段，　……（快文网http://www.fanwy.cn省略1058字，正式会员可完整阅读）……
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抵银行贷款、以房抵材料款、以房抵其他债务等，不作销售处理。发生这类业务，不作账务处理或直接冲减应付账款，不计销售收入，偷逃缴纳的税种有营业税及附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。例如某房地产公司以两套住房抵付某电梯销售公司供货款及安装费84.1万元,不计销售收入，少缴营业税及附加4.58万元。
（三）不按配比性和权责发生制原则进行会计核算，人为地虚列或高估成本,不按常规进行账务处理。一是虚开建安发票，提高建安成本。二是虚签动迁合同，抬高动迁成本。三是列支不合理的成本费用。四是夸大列支当期应结转的成本费用，如将完工产品的成本与未完工的在产品成本混在一块，人为地多转开发产品成本。五是用白条充账，把白条列入成本，减小计税金额。利用这一手段偷逃的税种有企业所得税、土地增值税等。
（四）分解售房款，少记收入。一些房地产开发企业采取分解售房的形式，将停车位、车库等款项收入不按规定计入经营收入，而计入往来款项，造成少缴营业税、土地增值税、企业所得税等。
三、对房地产开发企业检查的方法及要点
（一）检查项目有关情况。
对房地产企业的开发项目进行检查时，应从项目的立项、土地征用、规划设计、前期工程费、建筑工程施工、配套设施支出、房屋销售产权转移为顺序进行检查。主要检查有关合同协议和批准书，掌握开发项目的总体情况，如总开发面积，占地面积，建筑工程造价及完工时间、房屋销售合同及入住时间承诺、有无合作建房、有无代建工程等，为下一步检查打下基础。
（二）检查财务会计资料。
对房地产业的检查采用逆查法比较省时省力，从审查报表入手，进而审查总账、明细账，最后有针对性地抽查有关凭证资料。在检查中应加强对有关重点科目的检查，如往来科目，收入、成本科目等。
（三）实地检查与询问调查相结合。
在掌握项目开发总体情况和检查账本资料的基础上，深入到项目开发地、销售地实地盘点检查，了解项目的实际建设情况、房屋销售情况及购房者的入住情况。同时广泛与有关人员接触，通过询问交流的方式了解房屋销售方式，有无工程配套设施、有无出租未售出房屋的情况等与项目检查中的有关数据进行比对，查证涉税问题。
（四）营业成本的检查。
1.审查成本计算是否正确。
审查企业是否分清项目，成本计算是否正确，有无故意提高单位面积开发成本。
预计开发面积，求出预计单位面积开发成本。检查时要仔细核对有关合同和立项书，检查预计单位面积开发成本是否准确，有无故意提高单位面积开发成本，造成多转成本。
审查有无将土地成本、前期工程费、基础设施费、不能转让的配套设施费，开发间接费直接记入开发产品成本，而不摊入可有偿转化的配套设施，自用房产，出租房产等，增加销售成本。
有无将应记入开发产品的开发成本直接转入销售成本，造成提前结转成本，少纳税款。
重点审查开发产品科目的贷方是否按销售房屋面积结转销售成本，有无早转，多转成本现象。
2.检查有无白条入账现象。
白条支付材料款，工程款，土地款，甚至以白条的形式虚增以上款项，加大工程成本，是房地产业普遍存在的问题，检查时可以与合同协议进行比对，检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。
（五）财务费用的检查。
房地产业开发周期长，占用资金量大，借入资金较多，利息支出所占比重较大，对于为建造开发产品借入资金发生的借款费用，应划分成本对象完工前发生借款费用计入开发成本，完工后计入财务费用。检查有无直接进入本科目，当期摊销，或向非金融机构的借款利息高于银行同期贷款利率，减少应纳税所得额的情况。
（六）管理费用的检查。
检查各类账簿凭证是否按规定粘贴印花税；检查建筑安装合同、房屋销售（预售）合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
房地产企业应税合同多、涉及面广，未贴、漏贴印花税情况极易发生。房地产公司项目开发过程中，签定的各种应税合同数量多、金额大（如销售合同、建筑施工合同、购销合同、设计合同、财产租赁合同等），但由于签定合同的部门不能及时向财务提供信息，常常造成财务人员未及时按规定贴花。
（七）销售费用的检查。
1.虚增代理费用。由于对销售代理费提取比例税法尚无明确规定，各代理公司费用收取标准不一致，一些房地产公司通过支付销售代理费的形式，将收入进行转移隐匿；或将一些“灰色”成本（如无票据的支出、非法支出）以代理费的形式列支、转账。
2.广告费、业务招待费超支。房地产开发企业在项目开发期间，要进行大量的广告宣传及业务招待活动，广告费用、业务招待费支出大，然而房地产项目开发周期长，收入只能在后期实现。因此企业广告费、业务招待费超支问题比较普遍。
四、拓展和完善调查取证的渠道和方法
（一）采集涉税信息。根据房地产开发的审批、备案程序，依托社会综合治税信息网络收集。
1.向发改委采集开发项目批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等立项批复信息。
2.向规划部门采集开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等 ……（未完，全文共4952字，当前只显示2751字，请阅读下面提示信息。收藏浅析房地产开发企业纳税检查）

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