当前房地产开发企业所得税征管现状分析及探讨

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标题：当前房地产开发企业所得税征管现状分析及探讨

当前房地产开发企业所得税征管现状分析及探讨

近年来，随着县城房地产市场的快速发展，房地产企业所得税逐年大幅增长，已成为地方财政收入的重要来源和主要增长点。但由于房地产行业经营具有特殊性，而税收征管手段相对滞后，管理不到位的现象较为明显。今年以来，我们苍山县局采取评估和检查并重，强化了对房地产企业所得税的监控管理，取得了明显成效。现结合我局房地产企业所得税管理实践，简要分析当前房地产业税收征管存在的问题，并提出相关对策和建议。

一、我局加强房地产企业所得税管理的主要做法

年初我们针对县城房地产企业发展较快的实际，根据行业税源特点，充分利用各方涉税信息，加强源头控管，部门联动，对城区13家房地产开发企业进行了纳税评估和调账检查，查补税款358万元，调增应纳税所得额1145万元，促进了房地产开发企业所得税的快速增长。一是跟踪楼盘项目进度，实现对房地产开发企业的重点监控。针对房地产企业开发经营的规律和特点，我局年初即把“平安苑”、“东方家园”等13户房地产开发企业列入重点企业监控范围，明确专人对房地产企业的立项、施工和销售等情况进行全方位监控，详细掌握了企业经营和纳税情况。二是税收政策宣传和培训到位。利用召开企业座谈会、制作宣传手册等形式，及时组织对房地产开发企业的税收政策宣传和培训，协调沟通征纳双方，提高了纳税　……（快文网http://www.fanwy.cn省略984字，正式会员可完整阅读）……
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房）超过部分未按销售不动产缴纳相关税费。除了利用特殊的开发方式外，一些房地产企业还通过采取非销售的转让方式来偷逃税款。主要表现在：一是合作建房，以房换地，不申报纳税；二是将自行开发的房产分给投资方部分未按规定申报缴纳税费；三是无偿赠送房产不申报纳税；四是以房产物业抵偿劳务款未作收入申报纳税；五是利用关联企业的业务往来掩盖税款。例如关联企业之间转移资金、集团内部购房优惠价交易等。这些特殊的开发转让方式一方面增加了税收征管成本，另一方面为纳税人偷逃税提供了“保护伞”。

3、二手房市场税收流失现象较难控制。根据国家税务总局《关于进一步加强房地产税收管理的通知》，对房地产税收实施一体化管理后，“先税后证”从最后关口一定程度上把住了二手房交易税款的流失。但由于“二手房”交易双方均为自然人，不需要进行财务核算，成交价格难以控制。交易双方因为都关系到自身的利益，往往采取签订假合同降低交易价格的方式偷逃营业税、个人所得税和契税。根据《征管法》的规定，对成交价格明显偏低又无正当理由的，税务机关有权核定征税。但在实际征管中，对于自然人之间的交易，税务部门一方面无从核实理由是否正当，另一方面也没有统一的交易基准价格来衡量其成交价格是否偏低，因而难以真正执行核定征税的规定，造成二手房交易税收流失严重。

　　（二）税务管理方面

1、税务部门管理相对滞后。房地产企业所得税管理是一种事后管理，其他部门对房地产开发企业的管理基本上都是事前管理，审批手续不办理，前期费用不交齐，房地产就不能开发，企业追求利润的目标就无法实现，而企业所得税管理是一种事后管理，不会影响到房地产开发企业的立项、规划设计、施工、验收等过程，可见，税务管理所处的阶段和时限决定了其虽然是依法管理但力度却弱化于其他部门的管理，在房地产开发过程中是最困难、最复杂、最容易出现问题的阶段。房地产企业偷逃税之所以成为一种比较普遍的现象与税务管理是一种事后管理的客观因素是分不开的。

2、实际征管工作难以到位。房地产开发企业开发环节多，周期长，会计核算复杂，对这类企业实行专业化、系统化、连续化的管理难以到位，导致税收征管存在诸多问题，主要表现在：一是基础信息采集不够。一方面社会资料来源单一、滞后，准确性受到影响；另一方面纳税人所提供的资料，不但信息不全，可信度也存在问题。二是税源监控不到位。受信息掌控难的制约，房地产各环节税源预测、分析对比和监控自然受到影响，特别是销售环节取得的收入与实现收入的时间，同实际应纳的税款与实现税收的时间无法实施监控比对，影响税款的正常入库，造成税收流失。

3、对有偷逃税行为的纳税人打击力度不够。搞房地产开发的一般都具有比较复杂的社会背景，与地方政府的关系也较为密切，而现阶段地方保护主义和干预行政执法的现象也还屡屡存在，导致各地在房地产涉税违法案件的查处过程中，常常会受到各种人为因素的干扰，削弱了对部分房地产开发企业的打击力度，导致偷逃税成本不高，给房地产开发企业造成偷逃税“吃小亏占大便宜”的侥幸心理。

（三）外部环境方面

　　由于房地产这一特殊产品具有与其他商品不同性质的特点，决定了房地产行业从项目批地开始到工程竣工、销售、办理产权等各环节，都由政府有关管理部门办理审批手续、实施监管等。而其收入与成本的确定，由于延续时间长，财务账不能如实反映当年情况，还应以有关合同、批文为准。因此，税务机关必须畅通信息渠道，及时获取有关部门的审批资料，才能有效掌握房地产开发企业的真实经营状况，特别是房地产销售收入由地税部门负责征收营业税，房地产开发企业所使用的发票和开发成本列支中取得的建筑安装工程发票由地税部门负责管理，地税部门在建筑业、房地产营业税等税收征管中掌握了大量的税源信息和其他信息。城建、建管、房管、银行等部门也有大量的信息可供我们利用。但如果与地税、国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管等相关部门的沟通不到位，信息渠道不畅，不能做到信息共享和资源合理利用，则会直接影响国税部门房地产企业所得税征管工作水平的提高。而一些不法开发商正是利用部门间信息不畅，沟通不够、税务机关不能全面掌握其生产经营真状况而故意提供虚假申报偷逃税款。

　　　三、进一步完善房地产企业所得税管理的几点建议

（一）加强宣传培训，增强纳税意识。针对部分纳税人对税法和税收政策的有关规定了解和掌握不够的情况，应进一步加强税法宣传力度，及时将税收政策的调整变化告知房地产企业，提高纳税人尤其是企业领导和财务人员的纳税意识，使纳税人知法、懂法、从而自觉守法。加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理，努力规范企业资金的收支渠道。对财务管理混乱，账据 ……（未完，全文共5312字，当前只显示2557字，请阅读下面提示信息。收藏当前房地产开发企业所得税征管现状分析及探讨）

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