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| 标题：经济新常态下房地产案件化解情况的调查报告 |
| 经济新常态下房地产案件化解情况的调查报告 房地产业是我国的支柱性产业，带动了诸多相关产业的发展。大量的资金、物资、人力涌入到房地产业，刺激了房地产及相关行业的快速发展。房地产及相关行业缴纳的土地出让金、税费在地方财政中占有相当大的比重。然而，2013 年以来，我国房地产市场逐步告别高速增长的“黄金期”，市场供需基本平衡，县级城市普遍出现了过热开发、商品房供过于求等问题。大量的涉及房地产纠纷以诉讼方式涌入法院。据不完全统计，2014年，东海县法院共受理房地产案件(含审执及诉前保全，下同)405件，同比上升37.2%，其中商品房买卖案件213件，工程建设类案件128件，同比分别增长88.5 %和 3.2%。2015年1—6月份受理208件，同比上升12.6%，其中商品房买卖46件，同比下降35.5%，工程建设类案件113件，同比上升57.8%。[1]2013年以来，_性案件增加，案件类型增多，信访事件频发，办案难度越来越大。为有效应对经济新常态转型期房地产业的新情况、新问题，促进房地产市场健康发展，东海县法院对2013年以来涉房地产案件化解情况做整体性研究，采取数据统计分析、查阅卷宗及统计年鉴、实地走访、召开座谈会等方法，深入分析辖区涉房地产案件的主要问题及其成因，法院的司法应对，在此基础上提出促进房地产健康发展的建议。 一、当前涉房地产案件审执中的突出问题 (一)开发商资金链断裂，工程烂尾，引发连锁效应。资金链断裂引发的一连串不良后果:首先是工程建设施工类纠纷，工程建设款不能及时拨付，建筑商、材料供应商不愿意持续性地垫资施工，工程建设无法及时推进，工程陷入撤场停工状态，由此引发大量的工程建设合同纠纷、材料供应合同纠纷。其次是建筑工人工资纠纷。工程烂尾，工程款无法及时拨付，导致建筑商拖欠农民工工资纠纷增多。农民工拿不到工资，往往会作出围攻工程项目部、企业财务部门，强行控制项目部经理，到县委县政府、法院信访等过激行为。再次是购房者起诉解除购房合同纠纷。这方面的纠纷，由于党委政府做了大量工作，真正起诉到法院的比较少。工 ……（快文网http://www.fanwy.cn省略1480字，正式会员可完整阅读）…… (四)“售后返租”等商业模式运作引发的相关纠纷增多。2008年以来，辖区商品房开发呈现出多元发展状态，在“售后返租”、“产权式商铺”等营销宣传下，辖区商铺开发和交易发展迅猛，不少开发商同时开发住宅楼和商铺甚至是大型商业综合体。由于区位、招商引资等方面的原因，相当多的商铺并没带来预期的收益，开发商在收取高额房价后，返还的“租金”根本没有保障，有的商铺尚未交付、登记。如连云港晶源置业公司开发的水上威尼斯小区，多数商铺采取的是“售后返租”的方式，而该公司招商引资方面并不成功，大部分业主只是拿到一两年的“返租”租金。2011年以来东海县法院处理了涉及水上威尼斯小区商铺“售后返租”的纠纷40多件。2014年以来东海县法院处理了涉及乐成置业有限公司开发亿丰国际小区的商铺交易纠纷18件，由于工程烂尾，所谓的“售后返租”、统一经营的承诺成一纸空文。 (五)_性纠纷明显增多，法院处理能力有限。矛盾异常突出，_性上访事件集中暴发。一些企业濒临破产，企业老板“跑路”或玩起“躲猫猫”，楼盘为烂尾楼，长期无人动工、无人接盘、无法交付更无法兑现丰厚回报的承诺，业主、投资人、民工相继为维护自身权益各自开展一定规模的集访群访，多次形成_性事件，给当地政府、法院及公安机关带来较大压力。其实，有的企业已经到法院申请破产。不仅如此，连锁反应范围广程度深，衍生大量关联案件。开发商企业资金链紧张、断裂，不仅导致工程停工、房屋延期交付、索要工程款、材料款等连锁反应，还导致企业内部分裂，公司重组等问题。如水上威尼斯小区的开发公司因经营不善，导致企业股东之间不断重组，有的股东因资金紧张不能及时归还银行巨额欠款，不惜处理个人投资的多处资产。乐成置业有限公司更是不断重组股东，更换法定代表人。房地产企业开发不善引发的相关纠纷，往往涉及数以百计的业主和数以千万计的资金问题，这些都是法院难以处理的。 二、当前房地产案件多发的成因分析 经济形势变化调整，经济进入新常态，保障性住房增多，商品房供过于求，银行对房地产企业的贷款有所收缩，房地产由热转冷，趋于理性，这些都是导致房地产业纠纷多发的重要背景因素。除此之外，大概有如下原因: (一)商品房开发出现较为严重的结构性过剩。主要表现在两个方面，第一，县城商品房开发严重过剩。以2013年为例，辖区新批准开工的商品房项目中，县城24个，89万平方米，乡镇合计16个，38万平方米。[3]县城之外的所有乡镇新开工建设的商品房面积为县城新开工建设的42%。县城常住人口不超过18万，其他80多万人居住在乡镇，不少乡镇城镇化水平较高，能够吸纳更多的人就业、生活。而县城商品房开发早已饱和，一些家庭持有数套甚至十余套房产，县城房地产市场出现较为严重的供过于求状态，商品房积压，开发商资金周转困难，进而诱发一系列风险。第二，商铺开发严重过剩。以2013年为例，辖区一、二、三产业比重为18.1:45.2:36.7，第三产业以零售、餐饮为主，在生产总值中比例不高，经济总量不大。[4]新建大量的商铺或综合商业体可能会造成严重过剩。而近年来开发的小区，仅县城配置大型综合商业体的就有十来家，商铺林立。由于区位偏离中心商业区，真正的商业圈层难以形成，所谓的“售后包租”等商业运行模式往往蕴含着误导性宣传，丰厚回报的承诺难以兑现。为规避自身风险，不少开发商采取另行设置商业管理公司进行“专业打理”。 (二)房地产企业融资不畅造成资金周转困难。最近两三年国家收紧房地产信贷，规范按揭贷款审批手续，提高首付比例、提高房地产开发企业保证金等举措给房地产企业融资带来困难。出于对商品房市场前景乐观估计以及楼盘已经开工、政府督查开发等因素考虑，开发商在开发楼盘中出现出诸多非理性的表现。向银行融资困难，资金捉襟见肘，不得不将目标转向民间资本。民间借贷已经成为当前房地产企业较为普遍的融资方式，部分房地产企业对民间借贷依赖度相当高，有的借款高达数亿元，由此引发的纠纷日益增多。有的房地产企业为争取资金，与其他企业联合担保，一旦有一方资金问题出现，就面临着财产被保全，账号被查封的风险。如某房地产开发企业与其他企业联合担保向东海张农商银行贷款1000多万元的系列案件即为适例。有些企业为提高房产销量，回笼资金，推出各种优惠活动，有的不惜为购房者垫付大部分首付款，购房者不能或不愿及时缴纳按揭的，有的还继续帮助购房者还贷，由此催生了大量纠纷。如连云港盛邦房地产公司开发的盛邦.上海名邸小区、东海颐高科技公司开发的颐湖园小区，两个小区在销售过程中均存在为购房者垫付首付款的情况，一些购买能力或购买意愿不强的人成为业主，为日后的纠纷埋下隐患。 (三)房地产市场的低迷诱发了诸多矛盾。主要有三个方面:一是房地产开发中的管理混乱充分暴露。实践中，违法发包、转包、分包、挂靠现象较为突出，建设工程质量难以得到保证，为纠纷埋下隐患。有的建筑企业内部管理不严，对挂靠人、实际施工人，项目部只顾收取挂靠费、管理费，而对其行为不闻不问，导致建筑企业因表见代理问题被起诉的案件大量涌现。2013年以来审理的工程建设类案件中约有40%属于这种现象。二是购房者以种种理由主张违约或解除合同。前几年购房人在签订购房合同时基于对房价上涨和房产增值收益的预期，对开发商在合同中单方设定的限制买受人权利、增加买受人义务、免除或减轻开发商责任的附加条款、擅自改变房屋面积甚至轻微的欺诈销售行为往往采取容忍的态度。当房地产市场下行使买受人预期落空时，购房人则会以质量、交付不符合约定、虚假广告、格式合同加重买受人负担为由主张解除合同。一些投资者根本不了解何谓“售后返租”、何谓“产权式商铺”，在开发商宣传刺激下，举债购买商铺，导致血本无归。三是开发商消极履约，缺乏诚信。一些开发商其实并不存在资金周转困难，却耍小聪明，以所谓的资金困难，不及时拨付工程款，让建筑商过度垫资施工，结果导致工程停工，房屋延期交付。 (四)政府行为不当导致矛盾错综复杂。实践中，由于少数行政部门在土地出让、工程招投标、项目建设、验收审批等具体环节监管审核不到位，导致行政行为违法或者出现瑕疵，为房地产市场交易留下纠纷隐患。如“毛地出让”、水电路等配套跟不上导致开发商难以顺利开发;规划部门对规划调整随意性较大，对容积率等指标把关不严，图纸审核走过场;相关政府部门行政不作为，不能及时制止建设单位擅自改变规划用途、擅自改变内部结构、超面积建设等不法行为，为相关纠纷埋下隐患。不仅如此，因为房地产属于当地支柱性产业，一旦房地产走入低迷，政府往往出面干预、“救市”，如通过融资平台或直接借款给开发商，帮助开发商解决资金周转问题。农民工工资一旦无法支付，信访闹访现象比较严重，政府会为了维稳的需要，通过农民工资金专户等方式替开发商或建筑商支付该笔款项。如果开发商无法还款， ……（未完，全文共7993字，当前只显示3849字，请阅读下面提示信息。收藏经济新常态下房地产案件化解情况的调查报告） 上一篇：关于国务院安委会安全生产巡查发现问题整改工作的情况汇报 下一篇：浅议简政放权后如何加强税收征管工作 相关栏目：教师 党务讲话 房地产 工作总结 工作汇报 调研报告 |
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