房地产开发经营调研报告

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标题：房地产开发经营调研报告

***房地产开发经营情况调研报告

一、***房地产业的发展历程
***房地产业是在推行住房分配制度货币化改革后，随着全县经济的发展而逐步发展和壮大起来的。停止福利分房后，住房全面实行市场化，县委、政府出台了一系列加快“引农进城”的优惠政策，包括农转非的特殊政策，为***房地产业的迅猛发展提供了强有力的政策支持，从而使房地产业驶上了持续、快速、健康发展的快车道。***的房地产业得以快速健康发展，归集起来有两个方面，一方面是政府一系列优惠政策的出台，为房地产开发提供了优越的投资环境，外地房开企业纷纷来投资兴业，县城的人居环境较以前有了很大改善和提高，无论是住房面积、住房环境及住宅功能都是前所未有的；另一方面，***房地产业的发展是与近年来***经济的发展密不可分的，是***经济社会全面发展的一个明显标志，房地产业已成为***经济发展的支柱产业之一。
二、我县房　……（快文网http://www.fanwy.cn省略649字，正式会员可完整阅读）……　

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**县房地产开发项目景观亮化工程实施管理办法

5年上半年完成销售面积3.71万平方米、金额0.94亿元，同比分别增长1373.5%、1033.62%。二手房交易66宗，比去年同期下降13%。房屋抵押登记188宗，同比与去年基本持平。
（3）预售情况：今年已办商品房预售许可证一个，正在申请办理3个，面积55866平方米；预售商品房2551套，商品房销售平稳，完成销售面积35.7万平方米、金额9.8亿元。
四、***房地产市场运行基本特点
1、商品房供略大于求。截止2011年，县地方税务局登记我县已有住宅27000套，今年内，县城新区等住宅开发建设项目将完成住宅开发建筑面积2422500㎡，18154套住宅。预计，年底，全县住房库存达45000套，而全县常住人口是80000人。
2、商品房销售对象及资金来源。***商品房销售对象主要为机关企事业单位人员，经商人员和外出务工人员，部分农民，资金来源主要为住房公积金贷款和建行、信用社提供的按揭贷款。
3、购房用途。一是绝大部分购房户都是为了改善居住条件而购房，部分因以前的集资建房、福利分房在户型面积、结构及功能方面均大大逊于现在开发的商品房，促成了换房；二是致富农民向非农产业转移，也促成了商品住房及营业房的销售；三是存在少部分投资性和投机性购房；四是部分乡镇人员为了给子女提供一个良好的教育环境而不惜在县城购房。
4、数据综合分析我县房地产市场稳中有升，实现了健康发展，我县二手房交易市场继续保持低迷状态，二手房季度成交登记总量深度回落；房产抵押登记总量持平，抵押登记总量略有增长。
五、我县房地产发展的主要问题和困难
（一）受全国房地产市场低迷影响大，库存量较多。房地产市场从刚性需求逐渐转化为以改善性需求，商品房库存继续加大，房地产价格持续低迷，均价由2700元/㎡下降到2400元/㎡。
（二）城市基础设施建设相对缓慢。我县大部分房地产开发项目（包括保障性住房项目）位于县城新城区，水、电、路、通信、教育、医疗、商贸市场等基础设施配套不完善，影响了项目的进度和销售，特别是中医院住宅小区。
（三）土地征用及拆迁难度大，项目施工环境不优。村民对征地补偿费要价偏高，造成项目征地及拆迁安置工作困难。项目现场阻工扰工现象时有发生，影响工程进度。
（四）是住房结构不合理。大户型比较多，小户型供应不足。由于前几年房地产消费量大，卖方市场长期占主导地位，开发商为缩短资金流转周期，迎合了市场的需求，大量的低水平楼盘推向市场，这样就产生了结构性的矛盾，住房结构偏低、低水平的住房过剩和居民改善居住条件需求之间的矛盾，引起社会资源的浪费。
（五）受县域经济低速，煤炭、锻铸造企业萎缩不景气的形势下，发展空间受制约，靠投资，消费很难拉动经济，居民购房购买力下降。
（六）是物业服务不规范。我县的物业管理起步较晚，长期以来依附于房地产开发企业，由于物业管理收费标准低，全部收齐比较困难，使物业管理资金不到位，工作大打折扣，管理水平底下，大部分物业管理企业都在亏损经营。加上没有统一的管理规范，以物业管理企业与业主签订的协议作为双方合同，造成随意性大，引发矛盾多，得不到法律 ……（未完，全文共3038字，当前只显示1688字，请阅读下面提示信息。收藏房地产开发经营调研报告）

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